Οι εμπορικές μισθώσεις που καταρτίσθηκαν μετά τις 28.02.2014, σύμφωνα με το άρθρο 13 του ν. 4242/2014, έχουν ελάχιστο όριο διάρκειας τα τρία (3) έτη και όχι τα δώδεκα (12) έτη των παλαιότερων προστατευόμενων μισθώσεων.
Η τριετία λοιπόν είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Ωστόσο η ρύθμιση αυτή δεν στερεί τον μισθωτή από το δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο, υπό τη συνδρομή βέβαια των λοιπών προϋποθέσεων, όπως αυτές έχουν διαμορφωθεί μέχρι σήμερα από τη νομολογία.
Ειδικότερα, από τις διατάξεις των άρθρων 281, 288, 588, 672, 752 και 766 ΑΚ, τα οποία εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, συνάγεται γενική αρχή του δικαίου, κατά την οποία επιτρέπεται σε κάθε περίπτωση να καταγγελθεί μία διαρκής έννομη σχέση για σπουδαίο λόγο. Συνεπώς, η εμπορική μίσθωση, όπως κάθε διαρκής ενοχική σχέση, είναι δυνατό να καταγγελθεί, έστω και χωρίς ειδική πρόβλεψη στο νόμο, απρόθεσμα και άνευ πταίσματος του καθ’ ου απευθύνεται, εφόσον συντρέχει σπουδαίος λόγος. Τέτοιος λόγος συντρέχει και όταν, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η συνέχιση της μίσθωσης γίνεται υπέρμετρα δυσβάστακτη, είτε για τα δύο μέρη, είτε για ένα μόνο από αυτά, όπως συμβαίνει όταν τούτο οφείλεται σε ουσιώδη μεταβολή των προσωπικών ή περιουσιακών σχέσεων των μερών ή του ενός μέρους, ή σε μεταβολή των προϋποθέσεων καταλληλότητας του μισθίου για τη συμφωνηθείσα χρήση κατόπιν εκδόσεως διοικητικής πράξης μεταβάλλουσας τα δεδομένα που ίσχυαν κατά την κατάρτιση της μίσθωσης.
Η συνδρομή σπουδαίου λόγου κρίνεται με αντικειμενικά κριτήρια και δεν έχει σημασία αν υπάρχει ή όχι πταίσμα του καθ’ ου η καταγγελία, αρκεί η έλλειψη υπαιτιότητας του καταγγέλλοντος, οδηγεί δε στην άμεση λύση της μίσθωσης χωρίς καταρχήν υποχρέωση του καταγγέλλοντος να αποζημιώσει τον καθ’ ου η καταγγελία. Το περιεχόμενο του σπουδαίου λόγου πρέπει να προσδιορίζεται στενά, διότι ήδη ο νόμος έχει θεσπίσει μεγάλο αριθμό ειδικών λόγων καταγγελίας που ικανοποιούν σε ευρύ φάσμα τα συμφέροντα των μερών για λύση της μίσθωσης. Ο ευρύτερος τυχόν προσδιορισμός του περιεχομένου του σπουδαίου λόγου θα δημιουργούσε ανασφάλεια στα μέρη για τη διάρκεια της σύμβασης.
Έτσι ο καταγγέλλων οφείλει να προσδιορίζει σαφώς τον σπουδαίο λόγο για τον οποίο δεν επιθυμεί τη συνέχιση της μίσθωσης, ούτως ώστε να είναι δυνατή η στάθμισή του σε αντιπαράθεση με το συμφέρον του αντισυμβαλλομένου στη διατήρησή της. Τα περιστατικά που συνιστούν σπουδαίο λόγο αφορούν συνήθως στον αποδέκτη της καταγγελίας, δεν αποκλείεται όμως να ευρίσκονται στη σφαίρα επιρροής του ίδιου του καταγγέλλοντος.
